収益物件と管理会社の選び方!(No.4)

当社は賃貸管理もしておりますので、今回は、管理会社の目線から収益物件や管理会社の選び方を書いていこうと思います!

(当社イメージキャラ コクボマンのワンカットです(笑))

益物件を購入する際に重要な事は?と聞いたら多くの方は 利回り! と答えると思います。
私も利回りが勿論大切と思っているのですが、最近よく利回りが低い物件を買ってしまって将来が不安と言うことで相談される方が非常に多いです(>_<)
数年前までは、金融機関もバンバン融資を通してましたからね~💧
そして高い金利に悩まれている方も多いです(-_-;) 中には5%前後の方もいましたのでビックリしました(@_@)
そもそも私が収益物件を買う相談をされた時におススメしないのは!
①サブリース(借上げ)
②非常に高価な建設会社の建物
③分譲マンション等の分譲賃貸
④高金利で売買金額の殆どを融資で賄う物件
そして管理内容としておススメしないのは!
⑤退去時にリフォーム費用がかからないプラン(毎月1戸毎に定額支払)
⑥退去立会をしない会社
⑦賃貸募集を他社に出さない会社(囲い込)
こんな所でしょうか‼ 順番に理由を言っていきますね!

(コクボマンです!なぜ同じ人間で私とこうも違うのでしょう(笑))

①(サブリース)そもそも建物が新しい時は入居者が入ってくれます! それを「安定する」とか「面倒は全て引き受けます」とかの良い響きの言葉で1番収益が上がる時期を捨ててはいけません。(建物が新しいのに入居者が入ってくれない様なエリアの物件は論外です!)
②(高価な建物)管理会社目線で言いますと建物が新しくても古くても、入居者さんが選ぶ際、建設会社が決めて手になる事は少ない気がします。(独特で他社差別が出来ている建物は別です。)当然ながら建築費は利回りに影響しますしね!
③(分譲賃貸)私の考えだと分譲マンションは住むものであり、貸して賃料を頂いていても、土地と違い最終的には負の遺産になる可能性が高いですし経済情勢等での価格変動が大きいのがリスクと思っています。
④(高金利)高金利は当然に収益に直結しますし、融資の依存度が高ければその分借入期間も長くなります。また20年後も30年後も変わらない年間収支になっている試算表を見る事がありますが、そんな物件は存在しないと思います。( `ー´)ノ
⑤(定額リフォーム)リフォームの定額プランは一見良さそうに見えますが、、、当社のオーナーさんで内情をお話ししても定額にして欲しいと言われるなら当然お受けします!・・・これが答えです!もしブログを見られているオーナーさんが定額プランを導入しているのなら、管理会社に数年入居された部屋のクロス等を全部張り替えして欲しいと言ったら、無理と言われるか定額料金がまず上がると思いますよ(笑)
建物はしっかり管理してあげて面倒をしっかり見てあげると10年後、15年後に露骨に違いが出てきます(^^)
⑥(退去立会)管理会社とはオーナーさんあっての仕事です!! 現在はガイドラインが出ていますので以前のように露骨に入居者さんから修繕費を取ることはできなくなっています。
ですが、入居者さんの過失がある場合は修繕費を頂かなくてはいけません(`・ω・´)b
しかし、退去立会に行かない場合は、よっぽどの事がない限り、過失があってもオーナーさんの負担になる事が多いです💧
⑦(囲い込)管理会社の最重要仕事は当然に入居者さんを探す事です! 
それを両手の仲介手数料が欲しいとの理由でしょうが入居者を断ってくる管理会社もあります(@_@) 当社は現在、他社さんの管理物件の仲介はしていませんが、立ち上げた当初は勿論してきましたし、その際に断られた事もちらほらありました💧
オーナーさんから任せて頂いているだけの管理会社が何を勘違いしているのやら・・・
(書いていたら怒りがこみ上げてきたのでもう辞めます(-_-;))

今回はここまでにしておきます!
まだ表面的なことしか書いてないですが、次回管理のお話しを書く時は実際のお話し等を交えて書いていこうと思います(^^)
最後にコクボマンのCM撮影をしてきた時にコクボマンことCOOL-Xの山内大輝くんと撮った写真です!
載せるかどうかかなり迷いましたが格好を気にする歳でもありませんし まっいいかって感じですね(笑)
多分、コクボマンと私の違いは幼少期の食べ物が違ったんでしょうねwww























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