サラリーマン大家さんからの相談!(No.10)

最近、サラリーマン大家さんからの相談が非常に多いです!
圧倒的に多いのが購入されてから3~5年経過した大家さんですね~💧
相談内容で多いのが「このまま収益物件を持っていて大丈夫か?」です!
この問題を抱えているオーナーさんは土地(駐車場なし)と新築建物(1K、8戸)をセットで購入されている方が多く、短期間の間に2棟、3棟持たれている方も多いです(ーー;)
先日、購入検討時の計画表を見せてもらいましたがビックリしました(@_@)
なんと収益開始から35年後まで100%~96%の入居率で計算していました(笑)
その販売会社さんが35年以上の経営実績があり、尚且つ築古でも事業計画書に書かれている賃料と入居率を維持できている実績があれば私は何も言えないですが・・・・相当難しいですよね~( 一一)
それでは、なぜ所有していて不安になるのでしょう??
問題は色々ありますが、まずは融資金利の高さです!!
2%超えは当たり前で中には4%台のオーナーさんもいました(-_-;)
あと、購入時の利回りが6%前半のオーナーさんも多いです💦
土地から購入するので利回りが低くなるのはしょうがないですが、それなら返済期間をもっと縮めないといけないと思います。
では縮める為には何をしないといけないのか・・・答えは簡単です!
初期費用です❕
特に初めての物件購入をする時は、初期費用をしっかり用意して銀行融資をなるべく少なくして、かつ健全なアパート経営ができた実績を作れてから2棟目の物件購入時の金利を交渉して下げてもらえるのです(^^)
もう一つオーナーさんが不安になる理由に物件力があります!!
物件力とは収益物件の場所需要にあった間取り建物の魅力の事です!
この3つの内、2つが良いのなら比較的安定した運営ができるのではないでしょうか(^^)/(全て揃っているなら最高ですが、価格が高いですよね~(笑)
相談されるオーナーさんに多い問題は需要にあった間取りと建物の魅力が少ない事が多いと思われます(-_-;)
まず、間取りですが、所有されている物件単体なら良いのですが、いかんせん周辺に同じ物件が多すぎる(>_<) そして同じ建物も多すぎます(+o+)
これでは入居者さんにアピールするのが賃料を下げるぐらいしか残らず、将来的に利回りに影響してしまいます。(同じ様な建物が同じ様な場所にあるなら入居者さんは当然、安い賃料の方を選ぶと思います)
しかし建物の魅力があるのならどうでしょう??
一定の入居者さんは相場より少し高くても、ここに住みたいと思ってくれるような建物なら入居してくれると思います(^^)/
実例として、当社が管理している物件にチーム・ベリアス(勝手に名前出しちゃいました(>_<)U社長スイマセン)と言う会社が建てた収益物件は相場より若干高いかもしれませんが、築10年経過していても募集を出すと数時間後には必ずと言っていいほど問い合わせが入りますし、その数時間後に印鑑を持って契約したいといきなり事務所に来る方も何人かいました(笑)

この物件は退去があっても1ヶ月空いたことがありません!
1階と2階 2階と3階のメゾネットです!
いまだに退去の連絡が1人も来てません(笑)
メゾネットです!
外観も可愛いですが室内もめちゃ良いです(^^)

この様に3つの要素の内、2つは高水準に! もしくは場所か建物を突出させないと中長期的運営は厳しくなると思います!!
私の知り合いの投資家さん達にも、当社が売買に絡む絡まないは置いておいて検討に入ったら絶対に資料を見せて下さいと言っています。
投資家さんも人間ですので勢いがついてしまったり、営業トークに引っかかる事はあると思います。
そこは第三者として私が良い物は良い、悪いものは悪いと冷静な助言をしています!
オーナーチェンジ物件の場合は出口を考慮しつつ的確な助言ができていると自負しています(笑)(当社は宅地開発も行っておりますので、出口戦略もバッチリです(^^))

今回は収益物件で悩まれている内容を書いてみました!!
このような相談は管理会社としては根本的に解決をする事が難しいのですが、少しでもオーナーさんの収入を増やしつつ、そのままの賃貸経営や売却等の選択肢を少しでも多く作るのが当社の責任と思っています(^^)/
最後に、これから不動産投資をしようと思っている投資家さんに伝えておきたい事は・・・
投資家は信頼にたる不動産業者を見つける事が必要だと思います。
イメージの悪い不動産業界にも信頼できる人は一定数います!(私もここに入っていると自負しています(笑)
信頼できる人を見つけて、いっぱい相談しながら投資をしていって下さいね~(^^)/

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