今回のお話は、当社が以前、買取をした土地建物のお話を書こうと思います(^^)/
皆さん！題名だけではどんな内容なのか全くピンとこないですよね(笑)
説明していきま～す(`･ω･´)b
1年以上前に当社に買取の依頼が来たのですが、当初、売主さんの売却希望金額と当社の買取金額にかなりの差があり、厳しい交渉をしていたのですが、そんな中、売主さんから提案がありました🤔🤔🤔
売主さん「実はこの建物で商売をしているのですが、後5年程はここで商売したいと思っております」
私「・・・？？ その状況で売却してもいいんですか？」
売主さん「諸事情がありまして、、、賃貸して頂けるのであれば〇千〇百万まで金額下げますけどいかがでしょうか？」
私「承知いたしました！！ 当社としても名古屋市〇区の〇〇駅に近い場所なので是非売却して頂きたいです(^^)/ 一度試算してみますので、後日返答致しますね」
事務所に戻り、5年間の賃料を算出したら当社の買取規定を普通にクリアしました(^^)/（ま～5年分の賃料を計上すればクリアするのは当たり前ですけどねwww）
ですが、私はこの売買が少し引っかかっていましたので、通常はしない形での査定をしたところ、希望賃料より若干高くなりましたが、売主さんの売却希望金額にギリギリ届いたので、私の条件を提示した買付をお渡ししました🤐🤐🤐
この通常はしない形での査定の事は最後の方でお話ししますね(笑)
この買付の条件は売主さんの希望賃料より若干高いですが、相場と言っていい金額設定なので売主さんも承諾してくれましたし、もう一つ、通常より数ヶ月分多い保証金を打診しましたが、これも売主さんが承諾してくれましたので、売買成立となり、所有権移転も無事終わり、そのまま事業用定期賃貸借契約を締結しました😉😉😉
そこから賃貸が始まり、半年を過ぎたあたりから賃料が期日までに振込まれなくなってきました😱😱😱
最初の内は、「忘れる事もあるか～」ぐらいで、何も連絡を取らずにいたのですが、３ヶ月目・・４ヶ月目と振込が送れ、日数も伸びてきたのでＫ店長が連絡をすると、「振込先間違えたかも・・・」とか「仕事が忙しくて振込しに行けなかった・・・」とかの言い訳が出てきました💦💦
私の経験上、この手の言い訳が出だすと結構ヤバいです(笑)
そしてついに滞納が始まり、賃貸1年目で２ヶ月分の滞納が発生してしまいました😖😖😖
流石に２ヶ月滞納はほっとけないので問い詰めたところ、、、、、
売主さん「実は、事業がうまく行ってないので、転職を考えているのですが、、、、💧」
私「・・・・・・・・・・・・・(・・;)」
実は、この賃借人の職業は侍業なのですが、この業種だと仕入れ等も殆どないと思いますので、賃料未払いが発生すると言う事は、単純にクライアントがいないと言う事だと思います(>_<)
確かに、支払を滞納する侍業の方に仕事が入ってくるとは想像しにくいですよね～😨😨😨
売主さん「面接にはいってきたので、採用されればお支払いはできます、、」
私「ですが、採用されたとしても、給与でこの賃料は支払えないですよね・・・・」
売主さん「…….私と親が、このビルの3Ｆで寝泊まりしているので、出来ればこのままでいたいのですが、、、」
私「・・・事業をしないのなら、ここで〇〇万の賃料を払うより、アパート等で数万の方が良くないですか？？」
と、ま～こんな話をしているうちに３ヶ月の滞納が発生してしまったので、契約上の解除事由として退去をしてもらう事になりました😫😫😫
退去に至るまでには色々な話はありましたが、ま～当社もプロですし、売主さんも知識はあるので、比較的スムーズに退去は完了しました( ｀ー´)ノ
ですが、当社は不動産屋なのでここから売却をしていかないといけません(笑)
当初の計画だと、５年間の賃貸の後、建物を解体して１年で売却する形でしたが、普通に査定した場合は５年分の賃料を算出して出していたので、現状の賃料が１年分に満たない回収状況だと大赤字になってしまいます💀💀💀😱😱
しかし、冒頭で「私が少し引っかかっていた」と言うのはこの事でした(`･ω･´)b
ぶっちゃけ私は、５年間の賃貸収入の回収ができるとは思っていませんでした！！
通常はしない形で査定した賃料回収期間は最長で２年として査定しました🧐（実際は１年分に満たない回収状況なので、結果はまだ甘かったです💦）
想定した期間より短い賃貸借でしたが、周辺に売り土地が全くない場所だったこともあり、相場も1年前より少し上がっていましたので何とかなりそうで良かったです(^^)/
ですが、買取の条件が付けば付くほど想定外を考えてリスクに備える準備が必要ですね😁😁😁
これは、アパートやマンションに投資する場合も同じ事が言えますので、身を持って経験した人や経験が豊富で信頼に足る人に相談しながらストレスの無い経営をして行って下さいね～(`･ω･´)b
以上になります！
今回は「完璧な買取スキームだった売買が崩れました(笑)😅」でした😊😊😊
あっ！ 今、YouTube動画で私が質問に答える形で撮影していますが、聞きたい事や疑問に思った事がありましたら、お気軽に質問して下さいね～！！
では、次回も読みに来て下さ～い😉😉😉
