今回は、お土地を持ちの方に相続税対策と言う名目で高額なアパート建築を進めている、大手アパート業者の事を書きたいと思いますが、、、最初に告知があります(^^)/🌟🌟
ラストコンシェルジュのサービスが開始されたのは、前回のブログでお伝えしましたが、ひと月前ぐらいにCBCテレビのチャント！で放送されました(^^)/
テレビの影響は凄いもので、「チャント！に出てる～」とか「びっくりした～」とか数多くの電話やメールを頂きました(^^)
私は仕事で滋賀県に行ってましたので16：30頃にコンビニの駐車場でテレビを付けましたが、CBCが入らなかったので見れませんでした(笑) 携帯で撮った動画ですがYouTubeにアップしてますので見逃した方は是非ご覧ください！
少しでもラストコンシェルジュを知ってもらって皆さんのお役に立ちたいと思いますので、宜しくお願いします😁😁😁
さて、話を本題に戻します！
最近、立て続けにアパート建築の相談や、アパート業者が提出した事業計画書を見る事があったのですが、、、、
とても大手が出した事業計画書とは思えませんでした💧
何が酷いのかと言うと、、、、、、、ほぼ全部ですwww
まず、一番呆れた所は、共益費込みの相場賃料が7万～7.5万の場所で9.3万円の設定で計算されており、そして計画書の入居率が初年度100％、2年目から35年目まで99％でした(笑)😱😱😱
大手のアパートは建築費もかなり高いので、ある程度の利回りを確保する為に賃料を上げて見栄えを良くするしかないので、相場賃料から逸脱した賃料設定になってしまいますよね😖😖😖
当社は賃貸管理もやっているので、車で移動中も新築アパートができていたら気にして見てはいますが、入居者さんが住み始めているアパートに入居者募集の旗はバンバン立ってます(笑)(笑)
と言う事は初年度ですら100％でないと言う事ですよね(>_<)
ま～1年間は家賃保証をしたりする事もあるのでオーナーさんはMAXの賃料を頂けますが、2年目から心配ですよね～😢😢😢
ってな事を言うと大手は「サブリースにしましょう」ってな感じで売り込んできます！
宣伝をする訳ではないですが、当社が新築から管理をさせて頂いている、チーム・ベリアスさんのアパートはオーナーさんに引渡すまでに、満室にならなかった事は、私の記憶上、一度もないです(^^)
このブログやYouTubeで私が散々言っていますが、サブリースは絶対にやってはいけません(`･ω･´)b
そもそも10年超えるぐらいで入居の心配があるなら、そもそもアパートをやってはいけません🧐🧐
こういったパターンは大体、相続が絡んでいるのですが、相続税が安くなってもその後のアパート運営で赤字が出ていたら本末転倒です( ｀ー´)ノ
今回見させてもらった人も相続税を考えてアパート建築を進めていましたが、大手が出していた建築費用の半分程の費用で相続対策は十分賄えていました💦💦
このブログを読んでいる方で、現在営業されている方がいたら、一度入居者さんの気持ちになって自分だったらどう判断するか考えて見ましょ～(`･ω･´)b
築10年程の部屋を探しているとして、何を基準に考えますか？？
1.場所 2.間取り 3.設備 4.外観 この辺りだと思います( ｀ー´)ノ
ここに、大手が建てたアパートだから入居したいと言う考えはありません🧐🧐🧐
今まで当社が賃貸募集をした際に、大手が建築したアパートに住みたい＆探してほしいと言われたお客さんはいません(笑)
もしかしたら途中で売却をすることを仮定しても、さっき上げた4つに、現況利回りや修繕の有無で金額が決まるだけで、大手が建てたからと言って売買金額は上がりませんwww
では、なぜオーナーさんが大手で建築をするのかと言うと、、、「ステータス」だけではないでしょうか☆彡
私はステータスを否定するつもりはありません！
それも立派な選択肢の一つだと思います🤧🤧🤧
少し話は逸れますが、以前ブログの読者さんから、私のブログで「オーナー」と言ったり「投資家」と言ったりしていますが、何を基準として分けているのですか？ との質問がありました(`･ω･´)b
私も明確に分けていたわけではないのですが、なんとなくこんな感じです→大手で建築する人＝「オーナー」 大手を選ばない人＝「投資家」 こんな感じです(笑)
私が投資家と呼ぶ人は、まず大手を選ばないと思います(`･ω･´)b
何故なら、実利を取る為にお金を使うのであって、そこにステータスは必要ないのです！
話を戻しますね(笑)
私は、不動産のプロを自負していますのでww 関わりのあった人が資産を増やせる状況にあるのなら、最大限の収益が上がる提案や答えをお教えしたいと思っています(`･ω･´)b
大手で建てれるだけで、その方の余裕が見えますので、その余裕を武器に資産を増やしていく構想があるなら大手を選ぶのは大切な選択です(^^)/
ただここで、私が気になっている事があります🤔🤔🤔
それは、銀行等の金融機関です( ｀ー´)ノ
相続対策等でアパート建築する状況は金融機関は大好きです(笑)
資産があるので担保も確保できるし融資が通りやすいし、高額な融資を取れるので支店や営業にとっては最高のお客さんです！
ですが、融資をしたい思いが強すぎて、大手が出している試算表や計画書を見ておかしな点があってもも、まず指摘しません💦
その計画書に30年間空室ゼロとなっていたり、賃料が相場からかけ離れて高かったり、30年後も新築時と大して変わらない家賃で設定されていても、まず言わないと思います(/ω＼)
これってどうなんでしょうね～🤔🤔
勿論、金融機関の気持ちも分ります😑😑😑
計画書等を指摘して融資を断ったとしても、大手は別の金融機関に話を持って行くだけですし、どうせどこかの金融機関が融資をするなら当行で！となってしまいますよね～😅😅😅
結局の所、大手は建物を建てる、金融機関はお金を貸す事が出来れば、問題があったとしても進めて行きます(>_<)
ですが皆さん！ アパート建築をしたオーナーさんで一定数ですが破産している人はいます🥶🥶🥶
やりたいばっかりの大手や金融機関にオーナーさんが不安を話した所で、「大丈夫です！」とか「大手が出した計画書で推移するなら心配ありませんよ！」等の答えが返ってくるだけなので、なるべく関わっていない第三者的な人に相談をしないと本当の話は聞けないと思います(`･ω･´)b
私も以前、この様な案件で相談を受けた事がありますが、キッチリ指摘して、計画を白紙に戻したオーナーさんもいました(^^)/
賃貸管理は当社でお願いされていましたので、関わっていない第三者ではなかったですが、良くない計画に投資をするのを見過ごして、その方が赤字を出したら管理している当社や私の信用がなくなるだけなので、良い悪いはキッチリ言わせてもらいましたwww
結論として、投資をされる方が最終の判断をするしかないので、関係者から聞いた話だけで判断するのではなく、信用できる人に聞いたり、ご自分で賃料相場ぐらいは調べておいてから計画書を見たりして納得してから計画を進めると良いと思います(｀・ω・´)ゞ
それでは、今回は「相続税対策と言う名目で高額アパート建築を進める大手アパート業者(-_-;)（No.53）」でした😇😇😇
また読みに来て下さいね～(`･ω･´)b
